강남 3구·용산구 토지거래허가구역 지정! 경매는 예외?
최근 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구의 집값이 폭등하면서 정부가 강력한 규제를 다시 도입했습니다. 특히, 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 강남 3구 및 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정됩니다.
토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상의 토지나 주택 거래 시 관할 구청의 허가가 필요하고, 매수자는 2년 이상 실거주해야 합니다.
그런데 놀랍게도, 경매를 통해 부동산을 취득할 경우에는 이러한 규제에서 예외가 인정됩니다.
✔ 토지거래허가 없이 거래 가능
✔ 실거주 의무 면제
✔ 자금조달계획서 제출 면제
이번 포스팅에서는 토지거래허가구역 내 경매의 규제 예외 사항과 구체적인 투자 전략을 쉽고 명확하게 정리해 드리겠습니다.
토지거래허가구역 내 경매의 주요 장점
토지거래허가구역에서 일반 매매와 달리 경매는 다음과 같은 장점이 있습니다.
1. 토지거래허가 규제 면제
◾ 일반 매매 시에는 관할 구청의 허가가 필요하지만, 경매는 허가가 필요 없습니다.
◾ 경매는 민사집행법에 따라 진행되며, 절차의 공정성과 투명성이 보장되기 때문입니다.
따라서 허가 없이 거래해도 계약이 무효화되지 않습니다.
📌 예시:강남구의 한 아파트 경매에서 감정가 15억 원에 시작된 물건이 16억 원에 낙찰 → 허가 절차 없이 소유권 이전 완료
2. 실거주 의무 없음
◾ 일반 매매 시 매수자는 2년 실거주해야 하지만, 경매는 실거주 요건이 없습니다.
◾ 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 가능 즉시 임대 및 매각 가능
📌 예시:송파구의 아파트를 경매로 취득 후 전세를 놓고 시세 상승 후 매도 → 실거주 없이 시세 차익 실현 가능
3. 자금조달계획서 제출 의무 없음
◾ 일반 매매에서는 매수자가 자금 출처를 증명해야 하지만, 경매는 해당 규정이 적용되지 않습니다.
◾ 자금 출처 소명 불필요 → 행정적 부담 감소 빠르고 간편한 절차로 취득 가능
4. 소유권 이전 제한 없음
◾ 일반 매매에서는 일정 기간 보유 의무가 있지만, 경매 취득 시에는 즉시 매도 가능 취득 후 곧바로 매도 가능 → 단기 차익 실현 유리
◾ 임대 또는 매각 모두 자유롭게 가능
5. 시세 대비 저렴한 낙찰 기회
◾ 경매 물건은 감정가보다 낮은 금액에서 시작되기 때문에 시세보다 저렴하게 취득 가능
다만, 인기 지역에서는 경쟁률이 높아 낙찰가가 시세에 근접하거나 초과할 수 있음
📌 예시:강동구 아파트 감정가 10억 원 → 경매 시작가 8억 원 → 최종 낙찰가 9억 5천만 원 → 시세보다 저렴한 취득
경매 시장에서의 경쟁 심화
토지거래허가구역에서 경매는 규제에서 자유롭기 때문에 경매 시장에서의 경쟁이 점점 치열해지고 있습니다.
📌 송파구 아파트 경매 사례
감정가: 12억 원
낙찰가: 14억 원 (감정가 대비 116%) 입찰 경쟁률: 20대 1
◾ 토지거래허가 없이 취득 가능하다는 점에서 매수자들의 관심이 집중됨
📌 강남구 재건축 아파트 경매 사례 감정가: 18억 원
낙찰가: 19억 원
입찰 경쟁률: 25대 1
◾ 실거주 요건 없음이 강력한 투자 메리트로 작용
주의사항 및 리스크 관리 전략
경매 투자는 수익성이 크지만 다음과 같은 리스크를 반드시 관리해야 합니다.
1. 권리 분석 철저히 진행
근저당, 가압류, 임차인의 대항력 등 권리 관계 반드시 확인 임차인 명도 문제 발생 가능성 주의
2. 재건축·재개발 단지의 경우 조합원 지위 확인
재건축 단지는 경매로 취득해도 조합원 지위가 승계되지 않을 수 있음
조합원 지위 확보 가능 여부는 필수 확인
3. 낙찰 후 매도 시 허가 필요 가능성 확인
경매로 취득한 경우 매도 시에는 일반 매매 규정이 적용될 수 있음
매도 시에는 관할 구청 허가 필요 가능성 있음
✅ 실거주 의무 없는 강남·용산 경매 물건 노리기
✅ 낙찰가 대비 시세 차이 큰 물건 집중 공략
✅ 자금조달계획서 면제, 빠른 소유권 이전 등 장점 극대화
✅ 권리 관계 명확한 물건 선별 → 안정성 확보
토지거래허가구역에서의 규제가 강화되면서 일반 매매는 점점 어려워지고 있습니다. 그러나 경매는 허가제 및 실거주 의무가 면제되기 때문에 투자자들에게 유리한 선택지가 되고 있습니다.
특히 강남 3구와 용산구는 시세 상승 기대감이 크기 때문에 경매 시장에서의 경쟁은 앞으로 더 치열해질 것입니다.